Koupě staršího domu: na co si dát pozor

Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Aktualizováno 11. 7. 2026 · 4 min čtení

Starší dům se prodává v nejlepším světle. Vymalováno, uklizeno, kytka na parapetu. To hezké vidíte hned. To drahé je schované. Šest let dělám prohlídky před koupí a pořád platí totéž: vady, které rozhodnou o vaší peněžence, nejsou v kuchyni. Jsou v krovu, ve zdivu u země a v základech.

Tady je šest míst, kde koukám nejpozorněji. Projděte si je dřív, než uděláte nabídku.

1. Krov a střecha

Začínám na půdě. Baterka do ruky a jde se po vazbě. Hledám hnilobu v místech, kde zatéká, a stopy po dřevokazném hmyzu. Tmavé skvrny na krokvích, drolící se dřevo, hromádky dřevěného prachu pod trámy. Nová krytina umí vypadat skvěle, a přitom pod ní leží krov, který je na výměnu. Nová střecha na starém krovu je práce za statisíce. Podrobně jsem to rozepsal v článku krov a střecha staršího domu.

2. Vlhkost a vzlínání

Nejčastější skrytá vada staršího domu. U starých domů buď hydroizolace nikdy nebyla, nebo dosloužila. Voda pak vzlíná zdivem nahoru. Poznáte to podle odfouklé omítky nad soklem, výkvětů solí a zatuchlého vzduchu ve sklepě. Jenže před prodejem se tohle rádo přemaluje. Proto měřím vlhkoměrem a svítím termokamerou, ta ukáže mokré zdivo i pod čerstvou omítkou. Rozvedl jsem to ve článku vlhkost a vzlínání v domě. Na kondenzaci a studené kouty, kde pak roste plíseň, jsem udělal kalkulačku rosného bodu. Odkud se plíseň v koutě bere a proč za ni většinou může vzduch, vysvětluji na kdeutikateplo.cz.

3. Základy a statika

Dům sedá celý život. Otázka je, jestli sedá rovnoměrně, nebo se trhá. Koukám po prasklinách ve zdivu, hlavně po těch šikmých nad okny a dveřmi a po těch, které jdou skrz nosnou zeď. Měřím i to, jestli praskliny pokračují a rozevírají se. Dveře, které jdou zavřít jen silou, a nakřivo posazené zárubně mluví taky. Statická vada je to nejdražší, co dům může skrývat. Tady se nehádám o odhad, tady doporučuju statika.

4. Elektroinstalace

Ptám se na jednu věc jako první: existuje platná revizní zpráva. Když ne, počítejte s tím, že elektrika je stará a nejspíš na rekonstrukci. Hliníkové rozvody, staré porcelánové pojistky, zásuvky bez uzemnění. To není kosmetika, to je bezpečnost a peníze. Kompletní nová elektroinstalace domu je další velká položka, se kterou je lepší počítat předem, ne až po nastěhování.

5. Voda a topení

Stáří kotle, stáří rozvodů, materiál potrubí. Staré pozinkované trubky zevnitř zarůstají a jednou začnou téct. Ptám se na revizi komína a na revizi plynu, když je v domě plyn. Pustím vodu a koukám na tlak i na to, jestli někde nekape. Topení v zimě neozkoušíte na prohlídce v létě, ale stáří a stav zařízení vám řeknou hodně dopředu.

6. Sklep

Do sklepa jde spousta kupujících nerada. Já tam jdu první. Sklep je nejpoctivější místo v domě, tam se nic nepřemaluje. Mokré zdivo, výkvěty solí, plíseň v rozích, zatuchlý vzduch. Sklep vám řekne pravdu o vlhkosti celého domu dřív než hezký obývák nad ním.

Proč to všechno projít dřív, než podepíšete

Kontrola za pár tisíc dokáže odhalit vady za desítky až stovky tisíc. Se zprávou v ruce máte tři možnosti. Vyjednáte nižší cenu. Necháte prodávajícího vadu odstranit. Nebo od koupě odstoupíte a hledáte dál. Bez zprávy máte jednu možnost: podepsat a doufat. Co všechno na domě projdu a jak, najdete na stránce co při kontrole domu kontroluji.

Časté dotazy