Poradna · Nálezy inspektora

Nejpodivnější věci, které inspektoři ve starších domech najdou (a proč to nejsou jen historky)

Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Aktualizováno 11. 7. 2026 · 6 min čtení

Krátká odpověď: starší domy mají překvapivou fantazii. Elektroinstalace zapojená s odvahou, prasklina schovaná pod obrazem, čerpadlo, které roky vysává sklep, komín napojený tak nějak nakřivo. U kávy se tomu člověk zasměje. V rozpočtu už tolik ne. Každá z těch kuriozit totiž není náhoda. Je to stopa po opravě, na kterou se nesehnaly peníze, čas nebo řemeslník. Následující galerie je anonymizovaná a smyšlená ze skutečných typů nálezů. Legrace míří na situace, nikdy na lidi, kteří v tom domě žili.

Inspektor je člověk, který za dvacet let uvidí víc kotelen než výhledů. A po čase zjistí zvláštní věc. Domy se od sebe liší méně, než by čekal. Vady se opakují. Jen jejich provedení má občas rukopis, který by zasloužil galerii.

Tenhle text je taková galerie. Vybral jsem z ní kousky, které vždycky nejdřív pobaví a pak zvážní. Protože pod každým vtipem je stejná pointa. Ten dům někdo držel pohromadě, jak uměl, a stopy po tom nezmizí jenom proto, že se přetřou.

Elektroinstalace, kterou zapojil odvážný člověk

Rozvaděč otevřu vždycky. A občas je to nejnapínavější okamžik prohlídky. Jistič popsaný propiskou „kuchyň asi“, dva vodiče spojené izolepou místo svorky, spoj zazděný přímo v omítce bez krabice, ke které by se dalo dostat. V jednom domě vedl kabel po fasádě, zmizel v okně a znovu se objevil ve sklepě jako by nic.

Vtipné to je do chvíle, než dojde na fakta. Zazděný spoj bez přístupné krabice se nedá zkontrolovat ani opravit a hřeje se tam, kde ho nikdo nevidí. To je klasická příčina požáru od elektroinstalace. Hliníkové vodiče z dřívějška křehnou a v místě spoje se přehřívají. Nález tedy nezní „kutil se bavil“. Zní „tady se topí do zdi“.

Prasklina, která se schovala pod obraz

Obraz zavěšený na jinak prázdné zdi je můj oblíbený exponát. Ne kvůli motivu. Kvůli tomu, co bývá za ním. Svisle vedená trhlina, přetřená, přeštukovaná, přelepená tapetou s odvážným vzorem, který má oko odvést jinam. Rekordmanem byla knihovna přišroubovaná ke zdi přesně přes prasklinu od podlahy ke stropu.

Trhlina sama o sobě ještě nic neznamená. Dům sedá a mírné trhliny má skoro každý. Rozhoduje směr, šířka a jestli se hýbe. Přetřená prasklina je horší než přiznaná, protože jste přišli o informaci, jak dlouho a jak rychle pracuje. Jak rozeznat neškodnou trhlinu od statické, jsem rozepsal v samostatném článku.

Půda plná života, který tam nemá být

Na půdu lezu s baterkou a špatnou předtuchou. Většinou oprávněně. Krokev, do které jde zapíchnout šroubovák jako do sýra. Výletové otvory po červotoči velké jako po broku. Oválné díry po tesaříkovi, jehož larvy žraly dřevo potají celé roky. A jednou plodnice dřevomorky rozlezlá po záklopu jako placka, o které majitel netušil, protože na půdu poslední roky nechodil.

Tohle je nález, u kterého se nesměju vůbec. Dřevomorka domácí umí prorůst i do zdiva a dokáže potichu vyřadit celý krov. Přidejte improvizované výztuhy z toho, co bylo zrovna po ruce, latě přibité přes prasklou krokev, a máte konstrukci, která drží ze zvyku. Jak jednotlivé škůdce v krovu poznat dřív, než se to zlomí, jsem popsal v článku o červotoči, tesaříkovi a dřevomorce.

Sklep, kde čerpadlo běželo roky

Ve sklepě poznáte pravdu o domě rychleji než kdekoli jinde. Jedna scéna se opakuje. V rohu díra vysekaná do podlahy, v ní kalové čerpadlo a k němu prodlužovačka vedoucí nahoru. Čerpadlo se rozběhne, když stoupne spodní voda. Běží tiše roky a dům díky němu vypadá suchý. Dokud nevypadne proud.

Není to řešení. Je to kapačka. Voda tlačí dál, sůl leze do zdiva, omítka se drolí, ve vzduchu je cítit ta charakteristická zatuchlina. K tomu improvizovaná drenáž z hadice položené do štěrku a nátěr, který má sokl udržet vzhledově do prodeje. Odkud se spodní a vzlínající vlhkost bere a co s ní, čtěte v článku o vlhkosti a vzlínání.

Nosná zeď, kterou někdo považoval za překážku

Otevřený prostor je móda. A tak se v domech objevují otvory, které tam architekt nekreslil. Průchod vybouraný do nosné zdi bez překladu. Komín odlehčený tím, že se z něj kus ubral, aby se vešla kuchyňská linka. Podlaha v patře, která se při chůzi houpe, protože pod ní chybí trám, který někomu vadil.

Tady končí legrace nadobro. Zásah do nosné konstrukce bez posouzení statika je hazard, který se nemusí projevit hned. Špatně napojený nebo poškozený komín přidává riziko otravy oxidem uhelnatým. Otvor bez překladu přenáší zatížení tam, kde na něj nikdo nepočítal. Kuriozitou je nápad. Následek kuriozní není.

Proč to nejsou jen historky

Každá historka z téhle galerie má společný základ. Někdo řešil problém tím, co měl. Málo peněz, žádný řemeslník, spěch před prodejem. Vada se nespravila, jen se schovala. A schovaná vada je dražší než přiznaná, protože ji zaplatíte vy a k tomu bez varování.

Proto inspektor nechodí obdivovat výhled. Sahá za skříně, otevírá rozvaděč, leze na půdu a do sklepa a všechno zapíše. Když pak zpráva přijde a bude mít čtyřicet položek, není to důvod k panice. Je to mapa. Jak ji číst a odlišit kosmetiku od statiky, jsem sepsal v návodu, jak číst inspekční zprávu.

Podobnou sbírku mají i byty a novostavby, jen s jinými exponáty. Skříň postavená přes plíseň, koberec přehozený přes prasklinu, zaslepený odpad. Tu galerii jsem otevřel na sesterském webu pro kupující bytů, v článku o nejabsurdnějších závadách v bytech.

Časté dotazy

Jaké nejpodivnější věci inspektoři ve starších domech nacházejí?

Nejčastěji domácí elektroinstalaci se spoji zazděnými bez krabice, praskliny přetřené a přelepené tapetou, krov nahlodaný dřevokazným hmyzem a improvizovaně vyztužený, sklep s čerpadlem, které roky maskuje spodní vodu, a nosné zdivo, do kterého někdo vyřízl otvor bez překladu. Jednotlivě to zní jako historky. Dohromady to je opakující se vzorec.

Jsou tyhle nálezy nebezpečné, nebo jen kuriozity?

Většina není vtipná ani trochu. Zazděný spoj bez krabice je požární riziko, zásah do nosné zdi je statické riziko, špatně napojený komín je riziko otravy oxidem uhelnatým. Kuriozitou je forma, ne následek. Právě proto je inspekce vizuální a fyzická, ne o hezkých fotkách z inzerátu.

Proč domácí kutilské úpravy dělají problém při koupi?

Protože k nim není dokumentace a často ani povolení. Nevíte, kdo je dělal, kdy a jestli drží. Skrytá vada stavby jde po koupi vytknout prodávajícímu do pěti let podle paragrafu 2129 občanského zákoníku, ale spor se vede snáz, když máte v ruce zprávu z inspekce, která vadu popsala před podpisem.

Najde takové věci běžná prohlídka s makléřem?

Zpravidla ne. Prohlídka trvá desítky minut, běží za ideálního počasí a nikdo nesahá za skříně, do rozvaděče ani na půdu s baterkou. Inspektor jde přesně tam, kam se běžně nekouká, s vlhkoměrem a termokamerou. Odtud pramení rozdíl mezi hezkým dojmem a popsaným stavem.

Chcete vědět, co váš dům schovává, dřív než podepíšete?

Nezávazná poptávka Spočítat cenu kontroly →

Související

Vaše inspekční zpráva má 40 nálezů. Panika? Ne. Takhle ji čtěte Krov starého domu: jak poznat červotoče, tesaříka a dřevomorku dřív, než spadne strop Nejabsurdnější závady, které inspektoři najdou v bytech

Text je obecná informace z praxe inspektora nemovitostí, ne posudek konkrétního domu. Popsané nálezy jsou anonymizované a zobecněné z typických situací, nevztahují se ke konkrétní nemovitosti ani osobě. Bezpečnost elektroinstalace, komína a nosných konstrukcí posuzuje na místě odborník s příslušnou kvalifikací. Právní posouzení skrytých vad patří advokátovi.